מה זה דו"ח אפס ? ולמה זה חשוב?
דו"ח אפס
מה זה דוח אפס?
דוח אפס בגדול זה דוח שעורך שמאי מקרקעין המשקף את ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים בנדל"ן.
בדרך כלל שרוכשים פרטיים מעוניינים ברכישת דירה על ידי הלוואה עליהם להציג חוות דעת של שמאי מקרקעין . מאידך כאשר יזם נדלן או גוף מסחרי רוצה לבצע פרויקט בניה עליו להגיש דוח אפס לבנק על יד הדוח הבנק מעניק ליזם מימון לפרויקט.
מי עורך את הדו"ח?
שמאי מקרקעין מוסמך, הוא זה שעורך את הדו"ח,
השמאי עורך דוח ראשוני ומלווה את הפרויקט בהתאם להתקדמותו. השמאי הוא כמו מפקח מטעם הבנק לפרויקט הבניה. קיימים גופים פיננסים נוספים בשוק המקרקעין המעניקים אשראי וליווי פיננסי, גופים אלו דורשים דוח אפס שנערך על ידי שמאי מקרקעין.
תחילתו של דוח האפס נעוצה בחוק המכר – שקבע חוקים ובקרות בתחום הנדל"ן , רבים מההליכים שמחויבים הליכי רכישה ומכירה של נדל"ן נובעים מחוק המכר.
מרכיבי הדו"ח
דוח האפס כולל בעל מבנה קבוע וכולל מראש רכיבים ידועים מראש, השמאי כותב את הדוח בהתאם לסעיפים המופיעים בדו"ח. סעיפי הדוח כוללים בין היתר:
| מרכיבי דו"ח אפס | הסבר קצר |
| מטרת חוות הדעת ומזמינה | סעיף זה כולל בעיקר את סוג האשראי וסוג ההלוואה הנדרשת כמו כן את הגורם שהזמין את חוות הדעת. |
| תיאור הפרויקט | תיאור הפרויקט המוצע, מה קיים כיום בשטח והתכנון המוצע של הפרויקט , כמו כן בסעיף זה יציין השמאי את עלויות המימון הנדרשת על ידי היזם. |
| פרטי הנכס | נתונים טכניים של הנכס כגון גוש/חלקה /כתובת וכו' |
| מצב משפטי | המצב המשפטי המשתקף מנסח הרישום בתוספת המצב המשפטי הידועה לשמאי באמצעות המסמכים שהוגשו בפניו. |
| מצב תכנוני | המצב התכנוני החל על הנכס על ידי התוכניות שבתוקף בתוספת מצב תכנוני עתידי שיש בידו להשפיע על שווי הנכס. |
| מודל תכנוני מוצע של הפרויקט | מה כולל המודל התכנוני של הפרויקט שעבורו נדרש המימון . פרטים טכניים בתוספת מודל עתידי . |
| תחשיבים וניתוח כדאיות הפרויקט | בחלק זה של הדוח מבצוע תחשיב מפורט לכדאיות הפרויקט מבחינה כלכלית בתוספת חישוב מפורט לתזרים מזומנים בתוספת ממצאי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. |
לסיכום:
לסיכום, במאמר זה הסברנו בהרחבה על דוח אפס שמבוצע על ידי שמאי מקרקעין . דוח זה הוא דו"ח חשוב ליזמי נדל"ן הדו"ח מבוצע על ידי משאי מקרקעין מוסמך .
השמאי צריך לקבל אישור מטעם הגוף הממן מאשר את המימון על מנת שהדוח יתקבל על ידו. דו"ח אפס הוא אמצעי השיווק הטוב ביותר לקבלת מימון מהבנק או מגופים פיננסים אחרים.
דוח אפס הינו הדוח המקצועי והכוללני ביותר שקיים היום בשוק, בקשר להיתכנות כלכלית של פרויקט במקרה של פרויקט נדל"ן. במקרים רבים כאשר הפרויקט הוא "על הנייר" ובהתאם לדוח האפס אין היתכנות כלכלית לבצע אותו הפרויקט לא יקבל מימון ואשראי מהגופים הפיננסים.
בהתאם לכך דוח האפס הינו כל אפקטיבי ויעיל ביותר ליזם הנדלן או לחברה מסחרית שמבצעת פרויקטים לבדיקת נאותות וכדאיות כלכלית של פרויקטים של נדל"ן.
עדיף לגלות את חוסר ההיתכנות של פרויקט בראשית הדרך ולא בהמשך שכבר נכנסנו לפרויקט ובוצעו כבר הוצאות מרובות על הפרויקט.
משרד פאנו שמאות ישמח לסייע לכם לבצע דוח אפס באמצעות שמאי מקרקעין מומחה בעל ניסיון רב של למעלה 10 שנים בתחום.
לפרטים נוספים יצירת קשר מהירה לחצו כאן>>>.