למה בכלל צריך ליווי של שמאי מקרקעין בפרוייקט תמ"א 38 ?
רקע כללי תמ"א 38
תמ"א 38 הינה תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה, הרעיון בתכנית שהיא יוצרת רווח לכל הצדדים.
כיצד תדעו אם הבניין שלכם זכאי לביצוע פרויקט תמ"א? מה התמורה שאתם כדיירים מקבלים מהתכנית? והכי חשוב איך תשמרו על הזכויות שלכם מול הקבלן ותמקסמו את הרווח שלכם מול הקבלן ?
להלן ריכוז קצר של כמה הסברים חשובים בנוגע לתכנית.
תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית, נכנסה לתוקפה ב-2005, ומטרתה למגן מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, על ידי שיפוץ וחיזוק שלהם. המבנים שזכאים לתמ"א 38 צריכים לעמוד בפרמטרים הבאים:
א) בניינים משותפים בני 2 קומות לפחות, ששטחם הכולל הוא עד 400 מ"ר .
ב) בניינים שהיתר הבניה שלהם הוצא לפני 1 בינואר 1980.
ג) בניינים שהבנייה שלהם לא עומדת בתקן הישראלי לרעידות אדמה, לפי חוות דעת של מהנדס
ד) בניינים שלא נקבעו להריסה.
מתווה הביצוע – רווח לכל הצדדים.
מתווה התכנית פועל לכך שהיזמים הפרטיים ירוויחו ומנגד הדיירים והמדינה גם כן ירוויחו.
היזמים הפרטיים לוקחים על עצמם את עלויות שיפוץ וחיזוק המבנה עפ"י מתווה התמ"א, ובתמורה לכך מקבלים אפשרות לבנות יחידות דיור נוספות, ולהרוויח ממכירתן. לשם כך צריכים הקבלנים להשתמש בזכויות הבנייה שיש לדיירים, וכדי לשכנע אותם להסכים הם מציעים להם תמריצים כגון תוספות של חדרים מרפסות חניות ממדים מעליות וכו'.
כך כולם יוצאים מרוצים: הדיירים משביחים את הנכס שלהם לקבלנים יש רווח ממכירת הדירות החדשות שנבנו בבניין, והמדינה ממגנת את תושביה מבלי לשאת בעלויות.
מה מקבלים הדיירים במסגרת תמ"א 38?
בדרך כלל מקובל שהדיירים מקבלים תוספת של 25 מ"ר לדירתם, הכוללים ממ"ד ומרפסת ולעיתים מחסן וחנייה. הבניין כולו לעיתים יקבל: תוספת מעלית, 2 קומות נוספות, שיפוץ חדר המדרגות, שיפוץ חיצוני לבניין וחידוש תשתיות הבניין. הדיירים זוכים לעלייה בערך הדירה שלהם בעקבות התמ"א, שכן, ממ"ד מגדיל את מספר החדרים בדירה, ורק תחשבו על השווי של בניין עם חנייה בתל אביב.
קיימת חשיבות אדירה בחוות דעת שמאית בפרויקטים של תמ"א 38, גם לדיירים וגם ליזם, מבחינת הדיירים, באמצעות חוות הדעת השמאית הם יכולים לבחון את מה שמוצע להם על ידי הקבלן ולנהל איתו משא , מצד היזם חוות הדעת השמאית עוזרת לו לבחון את היתכנות שלו לכניסה לפרויקט.
משרד פאנו שמאות ביצע ובמבצע עשרות חוות דעות בנושא תמ"א 38 ותוכניות התחדשות עירוניות. המשרד עובד הן עם קבוצות יזמים והן עם קבוצות דיירים שונות ברחבי הארץ .
איך תשמרו על הזכויות שלכם בתמ"א 38
ערבויות מהיזם – יש לדרוש מהיזם ערבויות.
חוות דעת מבעל מקצוע – מומלץ לקחת שמאי מקרקעין שיבדוק עבורכם את נושא הסבירות - האם התמורה שאני מקבל סבירה ביחס למה שאני נותן.
כמו כן השמאי יבדוק שהערבויות שנתינו נכונות,
השמאי יוודא שהתמורה זהה בין הדיירים בבניין ולא נוצרה אפליה בין הדיירים עצמם
בדיקת היזם – חשוב לבדוק ולראות שמצבע הפרויקט והיזם כבר ביצעו עבודות גדולות בעבר, אחד שיוכל לעמוד בעלויות הפרוייקט ולא יפר את הסכם באמצע.
לסיכום מומלץ להיכנס לפרויקט תמ"א 38 יחד עם שמאי מקרקעין שיוכל להעריך מהן מקסימום הזכויות שתוכלו לקבל עבור הפרויקט והאם ישנה הלימה בין מה שהיזם מרוויח למה שתקבלו בתמורה.
משרד פאנו שמאות ישמח לסייע לכם בבדיקה מקיפה לפני כניסה לפרויקט תמ"א 38 .